李宇嘉(广东省住房政策研究中心首席研究员)

6月20日，央行公布新一期的贷款利率报价(LPR)，1年期、5年期以上LPR均下调了10个基点。这是2022年8月以来LPR再次下调。10个基点的降息幅度相对较大，目的非常明确，即刺激实体经济需求，稳定增长动力。

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高频数据显示当前经济增长内生动力不足。从地产来看，5月份主要指标或增幅收窄，或降幅扩大，或“由升转降”。提振经济增长动能，亟需“稳增长”政策加码，降息可谓水到渠成。对地产来说，告别“高杠杆、高周转、高成本”的旧模式，转向内需主导且与产业人口集聚、城镇化协同推进的新模式过程中，地产前端开发、后端销售下滑是必然的。但是，考虑到其产业链长、影响面大的特征，房地产必须要保持高位运行、渐进过渡的转型路径。

近期，地产上中下游需求收缩、供给冲击、预期转弱的三重压力明显。在供给端，土地出让、新开工跌幅扩大，与房企拿地情绪低、开工不积极有极大关系。从调研看，即便融资纾困“三支箭”落地，部分民企扩大土储、推进开发的积极性也不高，反而转向了“不拿地、不开工”的收缩策略。5月份，重点30城新增商品房供应环比下降27%，仅为2019-2021年同期一半左右。

在商品房销售端，4月份以来，商品房销售面积跌幅扩大，开发商重新回到“降价促销”的轨道，但自住型购房需求的积极性较低。近期数据显示，热点城市除了高总价、高单价的少量中心区改善盘热销外，刚需和首次改善的购房需求下降。根据克而瑞的调研数据，5月份30城平均开盘去化率降至43%，环比下降8个百分点，京沪新盘去化率下降17个百分点。

而且，近期出现了二手房挂牌售卖量继续攀升，二手住房业主降价卖房的比例增加的迹象，显示市场预期较弱。5月70城数据显示，北京、上海、南京、厦门、杭州等热点城市，二手住房价格环比指数下跌幅度在0.5%-0.8%。二手房价格持续下跌，也导致参考二手房定价的新房价格有下跌预期。

总的来看，价格下跌预期自我实现以后，形成了新一轮的降价预期，导致供需两端进入相互拖累的“量缩循环”的模式。不管是对于稳定资产价格，防范系统性风险，还是稳定上下游及各经济主体的投资消费信心，以及重视房地产在提振货币乘数、创造和循环信用方面的作用，迫切需要房地产供需两端和预期能稳定下来，而普惠式的降息无疑是短期可选的工具。

考虑到，近期各期限国债利率、银行间拆借利率下调20-40个基点，国有大银行、股份制银行启动新一轮存款利率下调，定期存款下降10-15个基点，相比去年4月份下降60-70个基点。可以判断，新一轮“降息周期”或将到来，后续还有下降可能。从效果上看，存款利率下降激发储户投资理财、保险、基金和债券等，后者对接新基建、城市更新等方面的公共项目。另外，存款降息确保贷款利差，激励银行多放贷款。利率不断下降，也让市场形成降成本的预期。

对房地产而言，降息最大的效应就是降低月供成本。从去年5年期LPR下降的效应来看，降息对带动商品房销售有一定作用。但是，由于居民对收入和就业的预期偏谨慎，预防性储蓄需求增加，而新市民为主体的刚需、新中产为主体的改善型需求，在按揭首付和月供上的压力比较大，降息对促进商品房市场企稳的弹性下降，更需要其他政策配合形成叠加效应。

鉴于当前购买力不足、信心不足的现状，建议推进需求端“降成本”，配合降息并让需求端切实看到购买力的相对提升。比如，合理下调二手住房交易的税率、按揭利率，降低经纪服务费率，全面推进二手住房“带押过户”，推进存量商业贷款转公积金贷款、提高“组合贷”审批效率等等。这些降成本的措施叠加在一起，都有助于降低交易成本、疏通交易堵塞。

在尽力稳定需求端购买力和市场预期的同时，也要在供给端积极助力民企融资纾困“三支箭”落地，提高“保交楼”的进度。同时，也要提振资产管理公司、政策性金融机构、稳健经营的房企、行业上下游企业等等愿意且有能力参与存量资产或股权收并购，消化房企风险暴露对商品房市场的冲击。

当然，以降息为代表的积极的货币政策，其效应更多在需求端。供给端除了要加快行业风险处置，提高商品房供应效率，包括完善市镇设施、补足公共服务设施短板，降低居住消费成本等之外，也要推进积极的财政政策，比如，增加面向中低收入、新市民、弱势群体的转移支付，增加教育和医疗等公共服务保障支出，启动特别国债，将失业年轻人纳入社会保障体系等等。总之，只有多方发力、久久为功，包括降息在内的纾困综合效应才会显现出来。

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